半年报:上半年大连商品房市场价格维稳

  2019上半年,大连土地市场较去年大幅回暖,成交楼面地价在溢价率上限限制下趋于稳定。商品房市场价格维稳,成交量下降。区域上,东港板块、体育新城板块、开发区滨海板块热销

  土地市场

  土地政策放松,成交量创新高;

  楼面地价受成交结构影响呈下降态势

  自2018年以来,土地楼面地价一路飙升,配建租赁住房面积增大,开发商拿地回归理性,流拍土地频频出现。2019年初土地政策进行调整,降低土地溢价率上限,调整配建商业比例及保证金指标,使得开发商拿地积极性提高,土地市场进入火热状态,流拍率降低。

  2019上半年全市经营性用地累计成交总计23宗,供销量均达到近3年最高水平,较2018年同期翻倍上涨。楼面地价环比下降,一方面受溢价率上限下调影响,另一方面成交区域结构变化,金州新区、旅顺口区市场份额增大。

  

  甘井子区为成交主力区域

  金州新区、旅顺口区土地成交量实现新突破

  2019年上半年各区土地供销集中在甘井子区,中沙高三区无土地供应。西岗区仅成交一宗地,可售楼面地价高达元/O,大连首宗楼面价超过2万/O的土地;核心主城区土地日渐稀缺,土地供应持续在外围区域,品牌开发商也将目光聚焦到金州新区及旅顺口区,两区上半年供销量仅次于成交热区甘井子区。

  2019年上半年金州新区成交面积同比翻倍上涨,吸引多个品牌开发商积极入驻,成为开发商心中“性价比第一选择”,实现零流拍,其中金州机场新区板块、开发区大学城板块表现较为突出;甘井子区大连湾板块成交3宗土地,其中两宗大面积住宅用地被华润摘得,建面超百万平;同时体育新城、科技创新城等板块热度不减,均有成交。根据土地招商计划,甘井子区未来将持续成为供应主力区域。

  

  

  

  商品房市场

  供销齐降,价格维稳,市场供小于求,

  供求比进一步缩小。

  受2018年土地成交量大幅下降影响,上半年新入市项目较少,新增供应量降至近四年最低水平。

  2019上半年,同比量降价升。刚需、刚改类项目表现良好。甘井子区、金州新区为全市成交主力,但同比销量下降,价格提升;中山区成为公寓成交主力,使得区域成为限购区域中的突出者。

  2019年上半年各业态供求比均小于1,但同比上升,商业及公寓产品供求比相对最高,整体供求比环比大幅缩小。

  

  

  存量历史新低

  去化周期同比上升,

  普通住宅的去化周期合理

  全市走势:商品房市场存量迎来近年来最低点,去化周期自2018年下半年以来开始上升,截止至2019年6月末,商品房存量为1438万O,去化周期29个月。

  各类业态存量及去化周期:普通住宅去化周期已回归合理水平,目前去化周期16个月;别墅与公寓去化周期水平相当,有所下降;写字楼以租为主,销售乏力,去化周期创新高,升至378个月。

  

  非限购区域为全市销售主力

  限购区域同比下降,

  各区价格普遍上涨

  19年上半年,商品房供应以金州新区以及甘井子区为主。

  限购区域中,中山区公寓为销售主力、高新园区多个住宅项目有新增供应,对区域销售增长起到较大作用。

  甘井子区新增供应集中在甘北区域,甘区核心区域、甘西在售项目少,可售量不足导致销售量走低。高地价项目入市,高溢价成交地块拉动区域房价上涨,双重因素使得甘区销售价格走高。

  金州新区受供应结构影响,销售主力为开发区滨海板块,该板块以开发区改善客户为主,另有部分主城区刚需及刚改客户。预计随着开发区小窑湾、湾里板块项目热销,刚需刚改购房需求将得到大量释放。

  沙河口区新增供应以公寓为主,限购政策执行之后区域内公寓产品量价齐升。

  

  甘井子区、高新园区、金州新区去化环境较好。除高新园区外,去化周期均有上升。

  在库存方面,存量较大的区域包括中山区、金州新区和甘井子区。甘井子区库存结构最为理想健康,中山区库存主要集中于东港板块,公寓存量水平较高,金州新区多个项目入市,普宅存量占比增大。目前来看各区中,高新园区供小于求,去化压力最小;西岗区虽存量最少但项目基数小,去化速度慢,去化周期维持高位。

  在库存同比方面,前两年市场以去库存为主基调,库存及去化周期均有不同幅度下降2018年起,“房住不炒”成为主基调,2019年上半年各区域存量不同程度下降,但除高新园区外,去化周期均有上升。目前各区库存相较于去年普遍有所减小。

  

  

  区域市场

  东港板块

  进入2019年后,东港板块价稳量缩,普宅存量较低导致销量下滑,公寓市场份额持续增长。未来随着板块内住宅项目进一步去化,公寓作为非限购产品,销售量将继续增长。板块库存量继续下降, 其中公寓产品占比超过五成之多。

  板块前五开发商销售集中度为64%,前两位开发商占比近4成。销冠保利天禧项目以普宅为主,中海海港城凭借二期公寓的畅销位居榜眼,龙湖天璞摘得探花之位。

  

  甘井子区、高新园区、金州新区去化环境较好。除高新园区外,去化周期均有上升。

  在库存方面,存量较大的区域包括中山区、金州新区和甘井子区。甘井子区库存结构最为理想健康,中山区库存主要集中于东港板块,公寓存量水平较高,金州新区多个项目入市,普宅存量占比增大。目前来看各区中,高新园区供小于求,去化压力最小;西岗区虽存量最少但项目基数小,去化速度慢,去化周期维持高位。

  在库存同比方面,前两年市场以去库存为主基调,库存及去化周期均有不同幅度下降2018年起,“房住不炒”成为主基调,2019年上半年各区域存量不同程度下降,但除高新园区外,去化周期均有上升。目前各区库存相较于去年普遍有所减小。

  

  区域市场

  开发区滨海板块

  开发区滨海板块销量走高,价格受成交结构的影响有所下降。板块内供销量完全凭借融创海逸长洲项目支撑,整体市场活跃项目有限,预计未来板块排名将会下滑。存量小幅上涨,去化周期同比上升。

  板块销售集中度高,融创市场份额高达72%。区域早期多个大盘项目均已交房,商业、教育等配套资源齐备,成为金州新区标志性的大型居住区域。融创海逸长洲为区域内乃至全市红盘,海景资源、产品品质、品牌、推广等因素造就项目热销。

  

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